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圣创干货|商业地产投资黄金法则30条

2019-10-08 14:36:05      来源: 圣创集团 收藏本文
圣创干货|商业地产投资黄金法则30条


在房地产业喊跌声一片的背景下,更多的投资者开始把目光投向了商业地产。可是房地产投资跟商业地产投资有很大的区别,甚至说是两个不同的领域都不为过。那么,投资商业地产,需要遵守哪些投资法则呢?

第一条:不要想当然

在商业地产投资领域,不要坚持眼光独到,挑中“黑马”。而是把大部分人的判断作为风向标。绝大多数人认为这个地方没有投资价值,果断放弃;大部分人认为值得投资,尽快入手不要犹豫。这是因为,商业讲究的是人气,是氛围,是商业环境,大多数人认为值得投资,才会都往这里集聚,商业才会发展,投资才能升值。

第二条:地段为王

只要是投资房产类的不动产,请相信李嘉诚的经典名言,第一原则永远是地段、地段、还是地段。地段直接影响产品的投资价值、未来升值潜力。

第三条:跟着政府规划走

如果已经确定政府要开发某一片区,那么,无论这一区域多么偏僻,地段多么冷门,忘掉上边第二条,跟着政府规划走。记住:政府行为是所有商业行为的最高指导原则。

第四条:类型为王

地段地段地段之外,就是类型类型类型了,商业地产包括了购物中心,仓库,停车场,办公室、商铺等等各种类型,每种类型都有它的特殊性,要分别对待。比如老城区商铺这时候介入基本是亏钱;商品房住宅底商、办公底商主要是规划配套,它们的租金回报率很低;商业街同质化严重,不是头铺不建议投资;专业市场如果能做起来,里面的商铺几乎都赚钱。

第五条:选择大品牌开发商

商业项目是全产业链,规划、设计、定位、招商、运营,只要有一个环节和整体不匹配,后果可能都会很严重。小的开发商没有这种能力。

高品质的建筑商和物业管理机构是保障产品品质和服务品质的重要标准。同时在它们经验和口碑的辅助下,开发的作品也肯定要优于其他品牌。

第六条:物以稀为贵

如果一个区域的商地供应太大,即使地段稀缺,也没有太大的升值潜力。没有稀缺性。

有研究表明,一个区域内商业面积的警戒线是人均占有1.2㎡。一般情况下,在这个警戒线以内,商业供需是均衡的。

第七条:“返租”须谨慎

首先,《城市商品房预售管理办法》规定:房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。《商品房销售管理办法》明确规定:房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月,国家建设部更是明确指出,“售后包租”、承诺回报“等为房地产广告明令禁止的内容。也就是说,“返租”国家明令禁止的;其次,由于售后返租将销售和融资为一体,涉及的法律关系复杂,违约风险高,甚至可能涉及非法集资等刑事犯罪;再一点,为了规避可能的法律风险,开发商在制作格式合同的时候已经尽量规避了自己的责任,在与投资者出现法律纠纷的时候,承担损失的,大概率是投资者。

第八条:选择地标型建筑

风格化、地标性的建筑,更助于导入人流,吸引消费者的关注。

第九条:人流量是重要因素

投资商业地产,要关注项目周边的人流量,这是区域商业发展的前提。


圣创干货|商业地产投资黄金法则30条


第十条:物业的面积要适中

面积太大,投资总成本太高;面积过小,能够运营的业态很少,虽然总价不大,但业态类型的不完善,将会严重影响其投资回报率。统计数据表明,商业面积在120~200平方米为最佳,这样的面积可以适用于绝大多数业态。

第十一条:不贪便宜不怕贵

投资商业不能贪便宜。投资是以回报为目的,不是以贵贱为标准。从整个商业片区的业态位置看,贵一定有贵的理由。不要以捡漏的心态投资商业。

第十二条:开发商有自持物业的优先推荐

只有开发商自持的业态,才能以经营的思维看这个项目,才能合理地规划商业业态组合,并且注重整体商业氛围的打造,从而利于整个区域内商业地产商业价值的提升。

第十三条:卖经营权的不要碰

“经营权”说白了就是你拥有的不是这个物业本身,而是它的“使用权”。开发商的普遍做法是先卖“经营权”,再拿物业去抵押贷款。在法律上,经营权对抗不了抵押权。开发商经营状况良好一切好说,万一开发商没钱了,物业就会被银行拿去,而你血本无归。

第十四条:零首付零月供的不碰

购买房产类产品必须支付首付款,这是法律规定。只要是零首付,一定是有担保公司给你垫付了首付款。前几年北京发生过一起非常恶性的担保公司诈骗事件:担保公司拿着业主的房产证件去银行抵押贷款,最后担保公司因为经营不善跑路了,银行向法院申请查封了这些房产,相关业主同样血本无归。

第十五条:跟商圈

每一个繁华的地方,都会形成一定的商圈。它不一定是城市的商业中心,可能是在非城区但人口密集的区域。只要是商圈,无论大小,都是投资有回报的保证。

以一己之力培养一个商圈很难,但我们可以跟着商圈。

第十六条:细节决定成败

有些商铺、写字楼等位置绝佳,但就是赔钱货,究其原因,细节的缺陷不容忽视。比如物业本身的地势、净高、开间、朝向等,可能都会有问题。“细节决定成败”,不是挂在嘴上当口头禅的。

第十七条:抛弃“一铺养三代”的观念

一铺养三代的时代过去了,按照现在的城市开发速度,最多二十年,也就是说,一代还没结束,城市就已经更新了。

第十八条:重视周边配套

好的配套和周边环境,不仅会直接影响项目的价值品质,也更能形成人流的集聚效应,为项目提高升值潜力。

第十九条:重视投资回报率

判断一个商铺有无投资价值,国际通行的看法是15年能够收回成本即可投资。

第二十条:重视宏观经济环境

经济发展、消费振兴、城镇化、拉动内需等一系列宏观经济环境将左右商业地产行业的发展大势。只有前瞻性地洞察这些大环境的变化,才能趁势而为。


圣创干货|商业地产投资黄金法则30条


第二十一条:不要把低买高卖当成投资原则

有的投资者把股市的原则搬到商业地产领域来,追求在最低点买入,在最高点卖出,这是一种非常错误的想法:商业地产作为一种重资产,它追求的应该是是资产的保值增值和长期稳健的回报,而不是资产的急速暴涨和短期内的利益变现。

第二十二条:不要相信销售人员描述的美好前景

如果相信了销售人员的忽悠而去投资,那你的智商,呵呵……

第二十三条:认识到投资中蕴藏的风险

商业地产投资潜力大,回报率较高,但资金投入大,具有房产和商业双重风险。

第二十四条:商业地产不是房地产

房地产更像是一种耐用消费品,而商业地产更像是一种投资工具

不要用房地产的一些理念和标准去套商业地产,他们的理论基础、客户群体、规划设计等都截然不同。

第二十五条:商业地产要看未来趋势

旧有的、成熟的商业地产,市场价格也已经真实反映了他的价值,投资回报率不足,新的大家都认识到的好地段,价格也已经比较高,只有还未大规模开发,但是前景看好的地段才具有更高的价值。

第二十六条:用客观的标准衡量一个地区的商业前景

一个区域商业业态的形成,有赖于几个关键性的影响因素:独特的建筑和商业格局,多元化的商业功能,知名的骨干商户,便捷的公共设施和愉悦的环境等。将这些影响因素细化出一套客观的评价标准,以此来对这个区域的未来前景做评估,才不会陷入蜜汁自信的危险。

第二十七条:不买第二家专业市场

如果本区域内已经有了一家人气很旺的专业市场,不论他是什么业态,如果有人开发了第二个同类市场,不要去加入。大概率做不起来。除非是这一个市场的二期,并且是与第一期位置相连接的那种。

第二十八条:认识商业地产的投资本质:趋势或者稀缺

一个项目值不值得投资,本质上就是两个判断标准:它的未来发展前景如何?他是不是供不应求?如果这两条一条不占,坚决离手。

第二十九条:对投资收益要算明白

法律对商业地产类的税费、首付、贷款年限、利率、产权、用途等比一般住宅的要求都要严苛,所以投资商业地产赚取差价的话,涨幅必须要够大,按照行内人测算,每年涨幅低于10%的话就是亏。

第三十条:普通投资者不要进场

投资商业地产变数大,更考验眼光,因为这背后是对整个区域发展的预判。即使看对了大势,无良开发商的陷阱,物业本身的种种细节,都对投资者本身的水平有很高的要求,特别是近期这样的经济大环境下,普通人,就不要进场了吧!

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